預算案後樓市氣氛稍回暖 細價樓交投明顯活躍

甲廈租金繼續受壓 旅客回升未能刺激零售市道表現

香港 – Media OutReach Newswire – 2025年4月7日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2025年第一季回顧及展望。隨著政府在最新一份《財政預算案》宣佈將徵收100元印花稅的住宅物業買賣成交價上限由300萬元提高至400萬元，上車客及投資者加快入市步伐，三月份住宅交投明顯較今年首兩個月活躍。惟息口仍處於較高水平，第一季樓價續錄得輕微跌幅。甲級寫字樓方面，第一季繼續錄得正吸納量，然而待租面積高企令各區租金持續受壓。零售市道方面，旅客及本地居民的消費模式改變令零售業總銷售貨額按年繼續錄得跌幅，使租金難以持續復甦；但預計隨著各項盛事陸續舉行，相信有助提升及後幾個季度來港旅客人數及零售表現。

甲級寫字樓租賃市場：金融行業主導租賃需求 惟新供應令待租率持續高企及租金受壓

2025年第一季甲級寫字樓整體淨吸納量錄得正143,700平方呎，為連續第六個季度錄得正吸納量。雖然租務活動向好，但本港整體待租率按季仍升微至19.2%，主要受到九龍東新項目THE CENDAS落成的影響，為市場帶來35. 3萬平方呎的新甲級寫字樓供應。新租賃活動方面，第一季度主要由金融及保險行業的搬遷和擴充活動為主要推動力，在第一季的新租賃成交之中，這兩個行業佔約46%的成交面積，較為矚目的成交包括美資對沖基金Point72於中環The Henderson承租約49,500平方呎樓面。

由於新供應及待租率仍然維持高水平，本港整體甲級寫字樓租金按季再下調2.5%，至每月每平方呎約43.9港元。與2019年第一季的高位比較，整體租金累積下跌約42.2%。

圖一：本港甲級寫字樓租金比較

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生表示：「展望後市，隨著本港首次公開招股(IPO)及股票市場復甦，加上本港政府提出多項吸引環球資金、企業和家族辦公室的措施，將有助帶動來自金融業的租賃需求，支持寫字樓市場的氣氛。目前，寫字樓租金已較高峰期大幅折讓超過四成，為有意進行升級搬遷的租戶提供更多選擇。在2025年的餘下三個季度，我們預計仍有約300萬平方呎的新項目陸續落成，租賃競爭將會進一步加劇。預期2025年整體甲級寫字樓租金仍會面臨下行壓力，全年將下調7%至9%。」

商舖租賃市場：零售市道復甦步伐未如預期 各核心區街舖租金表現不一

受來港旅客及本地居民消費模式的結構性轉變所影響，本港零售表現未有伴隨旅客數字增加而錄得明顯改善，今年1至2月香港零售業銷售貨額總計648億港元，較去年同期錄得7.8%跌幅。畢竟內地旅客訪港不再以購物為主，在各零售類別中，以高端消費類別最受影響，其中，”珠寶及鐘錶” 類別的銷售貨額價值按年大跌15.8%，”服裝及配飾”則按年跌6.4%；過去幾年表現穩健的”超級市場”亦錄得4.4%跌幅。只有”食品、酒類飲品及煙草” 和 “藥物及化妝品” 類別的銷售貨額能按年錄得1%以內的溫和升幅。

本季度以尖沙咀的租賃成交最爲活躍，主要因為這區的業主願意提供更多靈活性和租金折扣，成功吸引不同租戶包括內地品牌進駐，亦令部分本地零售商重新尋找機會。空置率方面，第一季核心區一線街舖空置率以九龍區表現較爲穩定，尖沙咀和旺角空置率按季維持在9.4%和8.4%水平；銅鑼灣是唯一錄得空置率上升的區份，由上季度的0%升至5.3%；中環則由8.6%微跌至7.1%。

租金方面，尖沙咀及銅鑼灣的一線街舖租金按季分別跌2.3%和1.0%，而旺角街舖租金則受個別較爲進取的租戶帶動而按季微升0.5%；中環街舖租金則按季持平。餐飲租金方面，銅鑼灣和旺角按季下調0.4%至1.8%；尖沙咀餐飲租金保持平穩，中環租金則受高端餐飲消費支持按季微升0.5%。

圖二：香港核心區份商舖租金走勢

蕭亮輝表示：「第一季度的商舖租賃活動以尖沙咀海防道最為活躍，部份在原區已有據點的租客認爲現時租金已降至可負擔水平，雖然遊客消費模式已改變且銷售額不復以前，但在成本可控的情況下仍原意作出租賃決定。展望後市，我們相信新租賃需求將繼續以國內品牌為主力，以迎合近年從内地來港人口的消費習慣及喜好。此外，香港特區政府積極推動旅遊業和盛事經濟發展，預計隨著各項大型活動和演唱會陸續舉行，為本地零售市場帶來的提振作用或能在今年稍後時間反映。」

住宅市場：預算案放寬印花稅政策支持成交量回升 樓價跌幅於季末收窄

隨著政府在2月份新一份財政預算案中放寬400萬元或以下細價樓印花稅，加上第一季股市復甦帶動財富效應，住宅市場氣氛有所回暖。3月份住宅總成交量明顯反彈至近5,400伙，帶動第一季成交量錄得約12,200伙，按年升24%。隨著部分買家恢復入市信心，發展商順勢推盤，新盤市場交投升溫，相信三月份一手住宅成交佔比將進一步攀升。

圖三：住宅物業買賣合約數字

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生指出：「樓價方面，根據政府差估署數據，2月份整體住宅樓價指數按月跌0.9%，使今年首兩個月樓價累跌約1.6%（截至2月數據）。另根據本行追蹤的中小型住宅單位售價指數，截至第一季度，本季樓價亦回調1.7%。至於受歡迎屋苑樓價表現，各類市場均在第一季表現較爲反復。當中代表細價盤的沙田第一城回按季升下調9.1%；代表中價市場的太古城按季錄得2.2%跌幅；而代表豪宅市場的貝沙灣亦按季跌7.4%。我們預期後市住宅成交多集中於细銀碼樓盤。」

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「雖然本行三月份的詢價量指數已較一月份低位反彈約26%, 同時成交量亦回升至5,300伙以上，然而本港樓市仍然受制於最近環球貿易和經濟局勢帶來的不穩定性。展望後市，若經濟及股票市場能再次企穩，同時美國聯儲局能於年内持續減息，才能支持後市成交量持續，從而帶動樓價回穩。由於現時市況相比年頭開局時預期的波幅更大，部分投資者和潛在買家可能再次觀望，我們預計整體成交量與去年相約，而樓價於年內可能在正負3%的水平內浮動。」

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相片1
（由左至右）戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生及戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士。
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